Os fundos de investimento imobiliário são produtos que investem em imóveis com os quais obtêm rentabilidade através do arrendamento ou valorização dos seus ativos, bem como em sociedades cotadas relacionadas com o setor.

Existem dois tipos de fundos de investimento : diretos e indiretos. O primeiro, os fundos imobiliários diretos (que são pouco comercializados), investem diretamente em imóveis e em diversos imóveis que adquirem com o objetivo de obter benefícios na compra e no arrendamento. Esse tipo de fundo difere de outros fundos de investimento que investem em ativos financeiros, pois não dependem dos mercados, mas sim do valor dos preços dos imóveis, bem como dos ciclos econômicos.

Por seu lado, os fundos imobiliários indiretos investem em empresas que desenvolvem a sua atividade neste mercado sem adquirir bens ou imóveis. Este tipo de fundo investe em empresas ligadas ao setor imobiliário e, que se dedicam à compra, promoção e reabilitação de imóveis para posterior arrendamento.

Os fundos imobiliários tornaram-se uma alternativa atrativa de investimento, cujo objetivo é rentabilizar o investimento em edifícios ou propriedades. A seguir, vamos nos aprofundar nos Fundos Imobiliários: O que são e como funcionam?

O que são fundos imobiliários?

Resumindo, os fundos imobiliários são uma espécie de fundo de investimento alternativo cujo objetivo é obter lucro ou rentabilidade de longo prazo através do investimento em edifícios, projetos imobiliários, arrendamentos ou títulos privados lastreados em imóveis.

Lembre-se que fundos de investimento são aqueles em que diferentes pessoas e / ou entidades, denominadas accionistas ou contribuintes, aplicam o seu capital num activo que normalmente é gerido por uma sociedade gestora, para posteriormente obter lucro.

No caso do setor imobiliário, é considerado um fundo de investimento alternativo porque não segue o fundo de investimento tradicional e gera alguns benefícios em relação a outros tipos de fundos, como a diversificação de uma carteira, que oferece cobertura contra a inflação.

Outra vantagem desse tipo de investimento é que as oscilações do mercado afetam muito o mercado, como é o caso de alguns fundos móveis. No entanto, esses benefícios não são garantidos em outras circunstâncias, como volatilidade do patrimônio líquido, mudanças na política monetária, entre outros sucessos, que possam afetar o setor imobiliário.

Como funcionam os fundos imobiliários?

Os fundos imobiliários funcionam sob o mesmo princípio dos fundos de investimento, ou seja, são constituídos com um patrimônio constituído pela contribuição de um grupo de participantes, sejam pessoas físicas ou jurídicas, que é administrado por uma empresa ou gestora do fundo que cobra uma porcentagem de comissão. Este fundo é usado para investir em imóveis para um lucro posterior.

Estas sociedades administrativas são geralmente empresas com larga experiência no setor imobiliário, que, conhecendo as variações do mercado, conseguem uma gestão com maior rentabilidade de capital para os investidores.

Os investimentos podem ser realizados em diversos ativos do setor imobiliário, desde a incorporação de projetos, títulos de dívida, imóveis já construídos como centros comerciais, hospitais, edifícios comerciais, entre outros.

É importante destacar que este tipo de fundo de investimento possui uma taxa mínima de entrada muito elevada, e a rentabilidade aponta para uma margem de lucro entre 7% a 20%, porém, esse percentual não é garantido pois depende de vários fatores como o rapidez na construção, eficiência na administração, variações no preço dos imóveis, entre outras circunstâncias.

Em termos de liquidez, estima-se que seja necessário esperar entre 3 a 5 anos para recuperar o capital investido, uma vez que este tipo de fundos tem liquidez limitada para o tempo de construção, arrendamento ou arrendamento do imóvel.

Tipos de fundos imobiliários

Os fundos de investimento imobiliário dividem-se em diferentes tipos, dependendo do tipo de ativo ou da forma como o investimento vai obter retorno.

Aluguel de fundos

Também são chamados de pisos de grãos, aqueles cujos insumos são obtidos pelo locatário. Eles são considerados fundos de baixo risco porque sua ganância é segura.

As empresas que realizam a gestão de fundos investem em espaços imobiliários focados em estabelecimentos comerciais ou edifícios de empresas, de forma a obter a avidez pelo arrendamento do espaço.

Fundos de inversão em valores imobiliários

Esses fundos investem em instrumentos de renda fixa para o mercado imobiliário, ou seja, investem em títulos de dívida durante a construção do imóvel, tecnicamente auxiliam no financiamento do setor imobiliário. Uma das vantagens desse fundo é a isenção do imposto de renda para pessoas físicas.

Fundos de Desenvolvimento

Este tipo de fundo tem como foco o desenvolvimento imobiliário. Ou seja, é responsável pela procura do terreno, construção do imóvel e posterior venda. Esse tipo de fundo de fomento pode ter liquidez entre 2 e 5 anos, dependendo da velocidade do projeto.

Compre e venda fundos

A diversificação oferece maiores possibilidades no médio prazo para otimizar a relação risco-retorno. Nesse sentido, uma diversificação adequada que inclua investimentos em dívida pública no meio da curva, dívida privada indexada em IBR e IPC principalmente, ações emergentes e investimentos no setor imobiliário e fundos de private equity, geraria oportunidades interessantes de retorno no curto e médio prazo.

No caso de investimento no setor imobiliário, tem a vantagem de a carteira ser construída, diversificada e gerida por especialistas, visando a melhor rentabilidade para os clientes. Atualmente, existem várias alternativas no mercado. Em suma, as carteiras coletivas em 2016 passaram a representar 1,15% do PIB e apresentaram um desempenho positivo ao longo do tempo.

Investir em imóveis é uma opção atrativa devido ao seu nível de segurança e ao bom retorno que investimentos dessa natureza costumam ter. Quando chega a hora de fazer isso, a oferta de veículos de investimento é extensa.

Entre as opções mais óbvias você encontrará a compra para venda ou aluguel, mas existem outras alternativas menos comuns que podem ser ainda mais interessantes.

Embora existam diversas alternativas de investimento em imóveis, a que melhor equilibra os riscos e retornos são as carteiras imobiliárias coletivas.

Uma das alternativas de investimento deste tipo mais atrativas são os fundos de investimento coletivo imobiliário. Até muito recentemente, os investimentos imobiliários eram de difícil acesso para grande parte da população devido ao alto preço. 

Em outras geografias, como os Estados Unidos e algumas nações europeias, os governos vêm ajustando as regulamentações há décadas para permitir o surgimento de instrumentos de investimento imobiliário, como carteiras coletivas e fundos fiduciários, que concentram o investimento imobiliário entre a população.

Vantagens e desvantagens

Os fundos de investimento imobiliário são uma das melhores alternativas para aqueles investidores que pretendem marcar presença no sector imobiliário sem ter de adquirir imóveis ou propriedades. Portanto, esses fundos têm vantagens diferentes, embora também tenham algumas desvantagens.

Entre as suas vantagens está a diversificação que proporcionam na carteira imobiliária dos investidores, uma vez que lhes permite estar presentes em imóveis e ativos de qualquer parte do mundo sem ter que os adquirir um a um.

Além disso, as barreiras de acesso são muito menores. Nestes casos, basta adquirir uma cota do fundo, para que seja possível contratar diferentes fundos imobiliários. Porém, na compra de imóveis as opções são reduzidas, já que os preços são bem mais elevados.

No entanto, esses produtos também apresentam desvantagens. Uma delas é a dependência de ciclos econômicos, no caso dos fundos imobiliários diretos. E é que os ciclos podem afetar significativamente os preços das casas, o que pode fazer com que os fundos registram perdas e, até mesmo, podem apresentar alguns problemas de liquidez

As carteiras imobiliárias coletivas nada mais são do que Real Estate Investment Trusts (REITs) que existem nos Estados Unidos desde a década de 1960. REITs são empresas que investem em ativos imobiliários de diversos tipos. Entre as diferentes atividades de investimento que realizam, encontram-se a compra para arrendamento, a concessão de créditos aos proprietários ou a aquisição de hipotecas.

Em qualquer caso, o investimento em fundos colectivos imobiliários tem a grande vantagem de apresentarem bons níveis de gestão de risco por possuírem carteiras diversificadas, constituídas e geridas por especialistas, e que no longo prazo se revelem investimentos favoráveis ​​com boas avaliações graças ao crescente nível de urbanização e pressão populacional.

Prova disso é o tamanho dos REITs como proporção do Produto Interno Bruto dos Estados Unidos. No período entre 1971 e 2016, o valor dos REITs, medido como porcentagem do PIB, passou de representar 0,13% em 71% para 5,56% em 2016. Embora seja um fenômeno mais recente e a informação não está completa, sabe-se que os CIFs imobiliários passaram a representar 1,15% do PIB em 2016.

Características do projeto imobiliário como investimento E o que fazer na prática?

Se você tem interesse em investir em imóveis CIF (Crédito Imobiliários Fácil), lembre-se que se trata de um investimento que possui as seguintes características:

Para investir em fundos imobiliários, você deve estar disposto a investir capital a médio e longo prazo, pois esses produtos não vendem tão rápido quanto títulos ou ações.

Estes fundos utilizam os recursos de seus investidores para adquirir carteiras imobiliárias sobre as quais será gerado um retorno em decorrência de receitas oriundas de arrendamentos e / ou avaliação de ativos.

Apenas curadores, agentes de comissão e gerentes de fundos são autorizados; bancos e outras entidades financeiras não estão autorizados. É bom esclarecer que esses fundos possuem separação de ativos com o administrador; eles têm um NIT independente.

Por este motivo, o órgão gestor não pode retirar o dinheiro dos seus investidores para assumir as suas obrigações, pelo que o risco é menor em comparação com outros produtos.

Existem economias de escala. Um fundo com propriedades suficientes pode fazer melhores ofertas aos prestadores desses serviços.

Esses fundos têm melhor poder de barganha. Eles podem obter descontos melhores do que se uma pessoa física fizer a oferta.

Por meio de um fundo você pode ter uma boa qualidade de ativos e inquilinos. Há sustentabilidade nos contratos de locação e possibilidade de redução do risco de vacância.

A principal recomendação para quem está pensando nessa alternativa é definir o risco que está disposto a correr, pois, embora seja percebida como uma opção que não tem perdas, o imóvel oferece um universo de possibilidades: é diferente investir em. terras de engorda (especulação sobre terras) ou em propriedades arrendadas (ativos de fluxo de caixa estabilizado).

Esse tipo de operação é conhecido pelo seu risco, uma vez que não há garantia clara de rentabilidade. É preciso conhecer muito bem o mercado, pois diversos fatores podem afetar o preço dos imóveis.

Este tipo de investimento consiste em escolher um imóvel com potencial de lucro, investir no seu desenvolvimento ou adquiri-lo e, posteriormente, efetuar a venda do imóvel.

A segurança dos fundos de investimento imobiliário é dada pela própria natureza do produto e dos ativos em que investe.

Em geral, os fundos mútuos que investem em empresas imobiliárias apresentam os mesmos riscos e benefícios que outros fundos de investimento. Ou seja, o maior risco é que os ativos nos mercados não tenham o comportamento esperado e a rentabilidade do fundo seja negativa.

No entanto, os fundos imobiliários indiretos apresentam um risco maior, uma vez que existe um risco de liquidez que pode ocorrer em circunstâncias extremas.

Embora seja verdade que em condições normais de mercado este tipo de fundos costuma ter uma parte investida em liquidez para evitar problemas quando seus investidores decidem fazer resgates, o mesmo não acontece se ocorrer uma queda de preços.

Nestes casos, é possível que os investidores decidam retirar todo o dinheiro e o gestor não tenha liquidez suficiente para fazer face a esses reembolsos, podendo tomar a decisão de paralisar as saídas de dinheiro por um período de tempo e, portanto, o investidor não pode dispor do dinheiro até que o gerente se desfaça da propriedade. 

Claro, esta situação, conforme mencionado, só ocorre em circunstâncias de mercado extremas e improváveis.

Como escolher?

Na hora de escolher um fundo imobiliário, o investidor deve levar em consideração diversos aspectos. Em primeiro lugar, será necessário ter claro com qual perfil de investimento cada poupador se identifica. Isso ajudará na escolha entre um fundo de maior ou menor risco.

Atualmente, os fundos imobiliários diretos dificilmente são negociados devido aos problemas de liquidez que vivenciaram durante a crise econômica de 2008. Porém, entre os fundos indiretos, embora invistam em empresas do setor imobiliário, o risco pode variar em função dos ativos escolhidos, por isso é conveniente analisar a escala de risco em que estão inseridos (de 1, para fundos defensivos, a 7, para os mais agressivos).

Além disso, também será importante escolher uma equipe de gestão profissional e analisar as comissões totais do fundo através do índice TER (Total Expense Ratio), pois irão influenciar significativamente na rentabilidade do produto contratado.

Os fundos de investimento imobiliário são uma excelente opção para quem tem grandes somas de dinheiro ou boa capacidade de poupança e pretende investir a longo prazo. Eles são conhecidos por terem um mercado bastante forte e bons ganhos.

Saiba mais!

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