Aposto que você já ouviu de seu pai ou um tio sobre a segurança de se ter um imóvel, não é mesmo? E se a gente te falar que é possível ter uma renda mensal de um aluguel mas sem precisar comprar um? Esses são os fundos imobiliários!

 Antes de investir em um imóvel no modo literal, ao adquirir um apartamento, casa ou terreno, vários pontos devem ser considerados, como IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) que deve ser pago todos os anos, as reformas que sempre são necessárias, taxa de condomínio e etc.

Agora, ao apostar em fundos imobiliários você não precisa se preocupar com essas coisas. O que não quer dizer que outros pontos não devem ser considerados. É verdade que você não precisará arcar com impostos ou outros gastos depois, mas, o quanto irá lucrar vai depender do fundo e do mercado financeiro.

Por isso, é sempre importante estudar bastante antes, e aplicar seu dinheiro com todo o conhecimento necessário para lucrar o máximo possível. Se você não conhece muito sobre economia ou investimentos, não tem problema, nós da Investidores S/A estamos aqui para isso!

Se está interessado nesses assuntos, deseja começar a investir ou já faz e precisa aprender ainda mais, você está no lugar certo. Continua lendo esse texto que sairá daqui prontinho!

O que são os fundos imobiliários

Vamos começar do começo. O que exatamente é um fundo imobiliário? Basicamente, é como comprar ações de uma empresa, mas você estará adquirindo uma parcela de um imóvel.

Um fundo imobiliário é um conjunto de vários investimentos de acionistas diferentes, que juntos formam o patrimônio do fundo. Cada um possui uma quantia de cotas desse patrimônio e se tornam cotistas. No entanto, é importante lembrar que isso não lhes dá o direito de tomar nenhuma decisão quanto ao imóvel.

Essas decisões caem no gestor do fundo, que pode ser apenas uma pessoa ou uma empresa/corretora. Sempre seguindo à risca os objetivos e princípios estabelecidos anteriormente.

Perfil de investidor

Esse tipo de investimento é mais indicado para os perfis moderados e arrojados, pois não se encaixam na categoria de renda fixa. Se você ainda não sabe em qual dos três perfis se encaixa, corre aqui e descubra.

Apesar da maioria dos fundos imobiliários realizarem a distribuição dos lucros mensalmente, várias condições podem acabar alterando o valor. Assim como em qualquer imóvel que está sendo alugado, os inquilinos podem sair e você parar de receber.

Outra condição é o mercado, o valor das cotas pode alterar na bolsa de valores por conta disso.  E é por isso, que esse tipo de fundo não é recomendado para pessoas com o perfil conservador, apesar de serem apostas razoavelmente seguras.

Às vezes, essas oscilações podem assustar quem não está preparado para isto.

Tipos de fundos imobiliários

Veja agora quais são os principais tipos de fundo:

• Fundos de tijolo
  
  

São os investimentos em imóveis reais, como shoppings, hotéis, prédios comerciais, hospitais, galpões e vários outros. As cotas recebidas através dos cotistas são usadas para a compra e construção da propriedade, que pode ser vendida ou alugada quando estiver pronta.

• Fundos de papel
  
  

Aqui, o dinheiro vai para os títulos imobiliários, como o LCI (letras de crédito imobiliário), CRI (Certificados de Recebíveis Imobiliários) e LH (Letras Hipotecárias). É considerado um dos mais seguros pois em sua maioria, é investido em rendas fixas. 

• Fundos híbridos
  
  

É uma mistura entre os fundos de tijolo e os fundos híbridos. Ou seja, podem investir tanto em imóveis físicos de maneira direta quanto em títulos imobiliários.

• Fundos de desenvolvimento
  
  

Esse tipo de investimento vai para projetos que já estão em andamento. A principal maneira é investir em terrenos que depois serão alugados ou vendidos. A maior diferença entre os fundos de desenvolvimento e os fundos de tijolo é que nesse último caso, o projeto não precisa necessariamente já ter começado.

• Fundos de fundos
  
  

Também são conhecidos como FOFs (funds of funds), são os investimentos aplicados em cotas de outros fundos. Eles são indicados para quem não quer ficar muito tempo cuidando de suas aplicações, para quem está começando nessa área e para quem quer investir pequenas quantidades para poder aplicar em fundos diferentes e diversificar a sua carteira.

Mas lembre-se de ficar de olho nas taxas, pois elas podem diminuir a sua rentabilidade. 

Eles são divididos em três:

1. Fundos de fundos de ações: são os investimentos montados em uma carteira pelo gestor do fundo.
   
   

2. Fundos de fundos imobiliários: são os fundos que são encontrados na bolsa de valores.
   
   

3. Fundos de Fundos Multimercado: são os que podem ser investidos em vários mercados diferentes.
   
   

Coisas a se considerar antes de começar a investir em fundos imobiliários

Antes de se aventurar nesse incrível mundo, é preciso que você tenha conhecimento de alguns termos e pontos a serem considerados. Mas, não se preocupe, veja abaixo os principais deles:

Ticker

Ticker é o termo usado para se referir e identificar determinado ativo listado na bolsa de valores. É através dele que você o encontra, negocia e acompanha a sua rentabilidade. Os códigos usados variam de bolsa para bolsa, aqui no Brasil, é usado 4 letras e 1 número. 

As letras representam o nome, por exemplo, a Magalu utiliza MGLU. Já os números, são relacionados a ação em sim:

• 1: são os que têm o direito de subscrição de uma ação ordinária (que dão poder de voto e na tomada de decisões aos cotistas). Ou seja, sempre que a empresa em questão decida disponibilizar no mercado novas ações, os antigos acionistas devem receber a oferta primeiro. Isso serve para que, se desejarem, possam comprar mais e permanecerem com a mesma porcentagem de ativos.
  
  
• 2: os que têm o direito de subscrição de uma ação preferencial (nesse tipo, os acionistas recebem preferência na hora da divisão dos lucros, como juros e dividendos). A parte de receber a oferta primeiro é igual as de número 1, apenas o grupo que é diferente.
  
  
• 3: sinaliza que o ativo é uma ação ordinária.
  
  
• 4: indica uma ação preferencial.
  
  
• 5 a 8: mostra que são ativos preferenciais das classes A, B, C, D e assim sucessivamente.
  
  
• 9: indica uma subscrição de ação ordinária.
  
  
• 10: sinaliza subscrição de ação preferencial.
  
  
• 11: no geral, é usado para fundos imobiliários, BDR (Brazilian Depositary Receipts) e Units.
  
  

Então, se procura por fundos imobiliários, deve buscar por tickers terminados com o número 11. Se estiver listado na bolsa de valores do Brasil, também deverá ter a letra B, conforme o exemplo abaixo:

XXXX11B

Valor mínimo para começar

Não é exigido uma quantidade mínima de cotas, então é possível começar a investir com valores bem abaixo de 100 reais. 

Taxas

É preciso prestar bastante atenção aos eventuais custos que podem ser cobrados, apesar de existirem corretoras que não cobram nenhum.

Os valores relacionados à manutenção podem ser dois, uma taxa de administração e gestão do fundo e uma taxa de performance (se o lucro for maior do que um valor pré determinado, uma parte vai para o gestor). 

Agora, relacionado à corretora, é preciso verificar se ela cobra uma taxa pela corretagem e pela guarda (custódia) das cotas.

Verifique todos esses detalhes com a corretora de escolha, pois eles são itens mutáveis. A Rico, por exemplo, não cobra nenhuma taxa para os fundos imobiliários, desde que quem faça as ordens seja o próprio investidor e não um de seus colaboradores, já para os contratos futuros ela cobra uma taxa por contrato. 

Rendimentos

Um grande atrativo dos fundos imobiliários é seu rendimento. Apesar de, por lei, eles serem obrigados a distribuir o lucro semestralmente, é muito comum que eles optem por realizar esse retorno todos os meses. 

O valor irá variar de acordo com as políticas descritas para cada fundo. Ele pode vir do aluguel dos imóveis, juros ou à sua venda. 

IFIX

É um acrônimo para Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários, e é através dele que podemos medir o desempenho médio dos fundos imobiliários listados na B3. Ele mostra tanto as variações nos preços quanto as distribuições de rendimentos. 

Classificação dos fundos imobiliários

De acordo com a Ambima (Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais), eles podem ser divididos em 5 grupos, baseados na estratégia que adotam e no tipo de aplicação.

1. Desenvolvimento para renda
   
   

São aqueles que investem no mínimo dois terços de todo o seu patrimônio líquido para o desenvolvimento do projeto que ainda deverá estar em construção com a finalidade de gerar renda com locações ou arrendamentos.

2. Desenvolvimento para venda
   
   

Também são aqueles que investem acima de dois terços para o desenvolvimento do projeto em andamento, como o de cima. No entanto, aqui, a finalidade é a alienação futura a terceiros.

3. Renda
   
   

Nesse caso, os investimentos acima de dois terços do patrimônio, são para empreendimentos já construídos, com o intuito de gerar renda através do arrendamento ou de locações. 

4. Títulos e valores mobiliários
   
   

São os fundos que investem, também, no mínimo dois terços do patrimônio líquido, em títulos e valores mobiliários, tais quais ações, fundos de investimentos em participações e etc.

5. Híbridos
   
   

São os que não necessariamente se encaixam em qualquer uma das opções anteriores.

Os fundos também podem ser categorizados em passivos, que são aqueles que especificam todos os imóveis que irão compor a sua carteira ou aqueles que seguem algum índice específico, e os ativos, que são todos os outros que não se encaixam na categoria anterior. 

Agora que você já sabe o que são os fundos imobiliários, vamos descobrir como escolher um, ou vários, para chamar de seu.

Localização

Essa é uma questão muito importante de ser levada em conta, tanto quando você está pensando em investir em um imóvel de maneira literal quanto em fundos. Isso deve ser bem estudado pois irá interferir diretamente em pontos como o potencial de valorização do imóvel, a facilidade com a qual será alugada, movimentação de pessoas, comércios e infraestruturas próximas e etc.

Inquilinos

É sempre bom dar uma olhada no perfil dos inquilinos que alugam o imóvel, se pagam nas datas corretas, não desobedecem as regras e se existem muitas vagas disponíveis, já que bons negócios tendem a serem concorridos sempre.

Comportamento do fundo

Antes de investir, é essencial entender como o fundo se comporta para saber o que esperar. Não podemos prever o futuro, mas possíveis previsões. No site da CVM (Comissão de Valores Imobiliários), você pode encontrar os dados dele. 

Dividend Yield

É o rendimento que você irá receber como retorno do seu investimento no fundo imobiliário. Como falamos no início, pode ser feito de maneira mensal, semestral ou até anual.

E aí, se animou? Ficou com vontade de começar ou investir ainda mais? Espero que sim!

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